Publicações

Importantes decisões do STJ para o setor imobiliário

O mês de setembro se encerra com importantes decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que trazem impactos diretos e novas definições para condomínios, contratos de locação e planejamento sucessório. Confira os três principais destaques:

Suspensão dos processos relacionados à locação de curta temporada (Airbnb) em condomínios residenciais

Em 17/09/2026, o STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos a controvérsia relativa às locações de curta duração realizadas por meio de plataformas digitais em condomínios residenciais.

O Tema 1.443 discute se a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção condominial é suficiente para impedir a realização de locações de curta temporada ou se é necessária proibição expressa na convenção.

Em razão disso, foram suspensos, em todo o território nacional, os processos que tratam da mesma controvérsia, até a definição da tese pelo STJ.

A decisão possui relevância para condomínios, proprietários e usuários de plataformas de locação por curta temporada, especialmente diante da necessidade de uniformização do entendimento sobre os limites da utilização das unidades autônomas.

Legitimidade do nu-proprietário para ajuizar ação de despejo

Foi julgado no dia 14/09/2026, o REsp 2.218.467/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, onde fora analisada a legitimidade do nu-proprietário para ajuizar ação de despejo por inadimplemento de aluguéis quando o imóvel objeto da locação está gravado com usufruto.

No caso analisado, as nu-proprietárias celebraram o contrato de locação com a anuência expressa da usufrutuária, que participou do instrumento como interveniente, sendo reconhecida a legitimidade das nu-proprietárias para propor a ação pelo STJ.

Embora o usufrutuário detenha o direito de posse, uso, administração e percepção dos frutos do imóvel, o nu-proprietário permanece titular do direito de propriedade e pode participar da relação locatícia, desde que conte com a concordância do usufrutuário.

Assim, é possível que nu-proprietário e usufrutuário figurem conjuntamente como locadores, conferindo maior segurança jurídica à relação contratual.

Por fim, o Tribunal também destacou a incidência da boa-fé objetiva, em caso de o próprio locatário celebrar o contrato reconhecendo a participação do nu-proprietário e do usufrutuário, não seria coerente, questionar a legitimidade do mesmo para cobrar os valores devidos e buscar a retomada do imóvel.

Prazo prescricional para impugnação de doações inoficiosas e disposições testamentárias

No REsp 2.012.027/SP, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, da Quarta Turma, foi julgado em 31/08/2026, em relação ao início do prazo prescricional para impugnação de doações inoficiosas e disposições testamentárias.

No caso de doação inoficiosa que envolvam a invalidação ou redução de doação de imóvel que ultrapasse a parte disponível do patrimônio do doador, o STJ fixou que o prazo prescricional tem início com o registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis.

Isso porque, embora a doação seja formalizada pela escritura, é o registro que confere publicidade ao negócio e o torna juridicamente oponível a terceiros.

Assim, a simples lavratura da escritura não deve ser considerada, isoladamente, como o marco inicial da prescrição quando o ato ainda não foi registrado.

Em relação às disposições testamentárias, o entendimento é diverso, pois o testamento somente produz efeitos após o falecimento do testador e pode ser livremente revogado enquanto este estiver vivo. Assim, antes do óbito, não há lesão para o ajuizamento de pretensão destinada à redução das disposições testamentárias, por tanto, a data em que o testamento foi lavrado não pode ser utilizada como termo inicial da prescrição para essa pretensão.

O STJ então decidiu:

• Para a doação de imóvel, considerando-se o registro do ato como marco relevante para a prescrição;
• Para a redução de disposições testamentárias, a pretensão somente pode surgir quando o testamento produzir efeitos, após o falecimento do testador.

Para mais esclarecimentos sobre o tema, bem como sobre demais matérias de Direito Imobiliário, nossa equipe permanece à disposição.